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Beratungshotline zum MietenDas sind die grössten Stolpersteine für Mieterinnen und Mieter

Müssen die Wände vor dem Einzug neu gestrichen werden? Oft lassen sich Konflikte mit der Vermieterin oder dem Vermieter vermeiden – mit diesen sieben Tipps.

Vereinbaren Mieterin und Vermieter, dass die Wohnung vor dem Einzug gestrichen wird, sollte dies schriftlich festgehalten werden.
Vereinbaren Mieterin und Vermieter, dass die Wohnung vor dem Einzug gestrichen wird, sollte dies schriftlich festgehalten werden.
Foto: Getty Images

Der Abschluss des Mietvertrags

Beim Mietvertrag gilt: Vorsicht ist besser als Nachsicht. Es gibt viele Fallen, die man leicht übersehen kann. Daher sollte man den Mietvertrag vor der Unterschrift gut durchlesen und im Zweifel nachverhandeln. Oft werden auch noch mündliche Abmachungen getroffen, wie zum Beispiel, dass alle Wände der Wohnung neu gestrichen werden. Zwar sind mündliche Abreden unter den Parteien gültig. «Im Ernstfall ist es aber für den Mieter oft schwierig, diese zu beweisen», sagt Carlo Cortesi, Anwalt bei Rosat Rechtsanwälte AG. Darum: Wichtige Regelungen sollten immer schriftlich verfasst werden, damit der Mieter diese durchsetzen kann.

Die Meldung von Schäden

Bezieht der Mieter eine neue Wohnung, ist er verpflichtet, allfällige erkennbare Mängel unverzüglich zu melden. Das heisst innert weniger Tage. In der Praxis kommt es häufig vor, dass der Mieter zu lange mit einer Beanstandung zuwartet. Meldet er beispielsweise zu spät, dass Decken Risse aufweisen, und kommt es später zu einem Wasserschaden, muss er den Schaden grundsätzlich sogar übernehmen. Bei Mängeln sollte der Mieter darum immer möglichst rasch eine schriftliche Meldung machen.

Die Herabsetzung des Zinses

Wenn es neben der Wohnung eine grosse Baustelle hat, kann das laut sein. Starker Lärm kann einen Mangel der Mietsache darstellen. Der Mieter hat in solchen Fällen grundsätzlich Anspruch auf angemessene Herabsetzung des Mietzinses. «Es kommt regelmässig vor, dass der Mieter eigenmächtig einen Abzug vom geschuldeten Mietzins macht», sagt Cortesi. Das ist unzulässig. Die verlangte Mietzinssenkung muss vom Vermieter genehmigt werden, oder dann muss der Mietzins bei der zuständigen Stelle hinterlegt werden.

Im Falle einer eigenmächtigen, vom Vermieter nicht akzeptierten Senkung des Mietzinses riskiert der Mieter eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Die Kostenfalle der Reparaturen

Der Mieter muss kleine Mängel auf eigene Kosten beseitigen. Darunter fällt etwa das Auswechseln einer Glühbirne. In der Praxis gilt die Faustregel, dass der Mieter Reparaturkosten bis 200 Franken übernehmen muss. Alles, was darüber liegt, muss der Vermieter bezahlen. Wenn es grössere Schäden gibt, müssen Profis ans Werk: «Handwerker dürfen nicht selbst beauftragt werden», sagt Joanis Halter, Anwalt bei Häusermann und Partner. Eine Ausnahme gibt es im Notfall, zum Beispiel bei Wasserleitungsbruch am Wochenende. Mängel sollten immer der Verwaltung gemeldet werden, die dann die Handwerker beauftragt.

Die Untermiete

Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, die Mietsache unterzuvermieten. Er muss aber den Vermieter um vorgängige Zustimmung ersuchen. Der Vermieter darf die Zustimmung nur aus einem gesetzlichen Grund verweigern: Beispielsweise ist die Untermiete unzulässig, wenn der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Höhe des Preises der Untermiete bekannt zu geben. Oder wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrages missbräuchlich sind, weil der Mieter einen Gewinn für sich erzielt.

Der Ersatzmieter

Wer eine Wohnung verlassen will, bevor der Vertrag gekündigt werden kann, benötigt einen Ersatzmieter. Von Gesetzes wegen reicht es aus, dass der vorzeitig ausziehende Mieter einen Interessenten angibt, welcher die Wohnung zum gewünschten Termin und zu den bisherigen Konditionen übernehmen würde. Häufig gibt es aber Diskussionen darüber, welche Ersatzmieter «zumutbar» sind. Als das wichtigste Kriterium gilt die Solvenz. Als Faustregel gilt dabei, dass die Miete nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen sollte. Zweitwichtigstes Kriterium ist die Bereitschaft, den Vertrag zu den gleichen Konditionen zu übernehmen: Das gilt in Bezug auf den Mietpreis, aber auch hinsichtlich anderer Vereinbarungen: Wenn in der Wohnung Haustiere verboten sind oder wenn der bisherige Mieter das Treppenhaus gereinigt hat, muss sich die neue Mietpartei ebenfalls daran halten.

Die Rückgabe der Wohnung

Bei der Rückgabe eines Mietobjekts wie der Wohnung bekommt der Mieter in der Regel ein Übergabeprotokoll zur Unterzeichnung vorgelegt. Darin ist beispielsweise festgehalten, dass der Mieter den Parkettboden beschädigt hat. Häufig ist sich der Mieter nicht bewusst, dass keine Pflicht besteht, das Protokoll zu unterschreiben. Es sollte nur unterschrieben werden, wenn es vorgängig sorgfältig durchgelesen werden konnte und inhaltlich vollumfänglich stimmt. Andernfalls kann der Mieter Anpassungen verlangen oder sich ohne weiteres weigern, eine Unterschrift zu leisten.