Jungen Hauskäufern drohen weitere Nachteile

Die Chancen für die Abschaffung des verhassten Eigenmietwerts stehen so gut wie schon lange nicht mehr, weil der Haus­eigentümer­verband in wichtigen Punkten eingelenkt hat. Aber dessen ­Präsident Hans Egloff warnt vor falschen Hoffnungen: «Unter den Eigentümern wird es auch Verlierer geben.»

Der Teufel liegt im Detail: Je nachdem wie der Eigenmietwert abgeschafft wird, sind die Wohneigentümer unterschiedlich betroffen. Wer seine Hypothek rasch zurückzahlen kann, hat wenig zu befürchten. Im Bild: Herrliberg (ZH).

Der Teufel liegt im Detail: Je nachdem wie der Eigenmietwert abgeschafft wird, sind die Wohneigentümer unterschiedlich betroffen. Wer seine Hypothek rasch zurückzahlen kann, hat wenig zu befürchten. Im Bild: Herrliberg (ZH). Bild: Keystone

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Von der Villa bis zum kleinen Stockwerkeigentum gibt es ­riesige Unterschiede unter den 40 Prozent, die hierzulande im Eigenheim wohnen. Doch eine Gemeinsamkeit gilt wohl für die allermeisten Eigentümer: Beim Ausfüllen der Steuererklärung regen sie sich jedes Jahr über den Eigenmietwert auf.

Sie müssen sich einen fiktiven Betrag als Einkommen anrechnen lassen und dieses Geld versteuern, obwohl sie es gar nicht erhalten haben. Dieses Konstrukt steht seit Jahrzehnten auf der Abschussliste vieler bürgerlicher Politiker. Doch bisher gingen alle Angriffe schief.

Nun keimt neue Hoffnung. Einer der wichtigsten Mitspieler, der Hauseigentümerverband (HEV) Schweiz, hat Ende Mai einen bemerkenswerten Kurswechsel vorgenommen. Erstmals bietet er Hand für einen sogenannt reinen Systemwechsel, wie ihn etwa der Bundesrat schon lange anstrebt.

Das heisst grob gesagt, dass mit dem Wegfall des Eigenmietwerts auch die Steuerabzüge für Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abgeschafft oder zumindest stark reduziert werden. Wenn dieser Konsens hält, scheint eine Lösung machbar.

Für Junge wirds schwieriger

Doch die Eigentümer sollten sich nicht zu früh freuen – jedenfalls nicht alle. Bei einem reinen Systemwechsel werden nicht alle profitieren. Das bestätigt im Gespräch der Präsident des HEV Schweiz Hans Egloff, SVP-Nationalrat (ZH) und Rechtsanwalt.

Er kennt die Sorgen und Nöte vieler Wohneigentümer und jener, die es werden wollen. «Verlierer werden in erster Linie all jene sein, die noch relativ jung sind, nicht sehr viel Geld haben und erstmals ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen.» Seine Überlegung: Beim Kauf sind die Hypothekarschulden meist am grössten, ­später werden sie sukzessive abgebaut.

Neueigen­tümer können somit oft höhere Steuerabzüge ­machen, die nicht nur den Eigenmietwert «eliminieren», sondern die Steuerbelastung darüber hin­aus reduzieren. Wenn nun diese Abzugsmöglichkeit für die Hypozinsen wegfällt, dürfte der Weg zum Eigenheim für Junge noch schwieriger werden. Strengere ­Finanzierungsvorschriften der Banken im Nachgang zur Finanzkrise haben den Immobilienkauf sowieso schon erschwert.

Deshalb schlägt der HEV Schweiz zugunsten der Jungen eine Ausnahme vom reinen Systemwechsel vor: Denkbar wäre ein neuer, zeitlich limitierter Steuerabzug für frischgebackene Hauseigentümer. Sie könnten ­ihre Hypozinsen fünf oder zehn Jahre lang abziehen, um die erste Phase zu erleichtern.

Nachteile bei Altbauten

Doch nicht nur junge Eigentümer in spe könnten zu den Verlierern gehören, sondern grundsätzlich all jene, die hohe Hypotheken auf dem Eigenheim haben und diese nicht einfach so zurückzahlen können. Wenn die hohen Steuerabzüge für die Hypozinsen entfallen, zahlen sie mehr Steuern.

Das können auch ältere Personen sein, die bei der Finanzierung ihrer Liegenschaft an die Grenze gegangen sind, hohe Schulden aufgenommen haben und diese später nicht abzahlen konnten. Das können aber auch Eigen­tümer sein, die in den letzten Jahren zu vielfach überhöhten Preisen ein Eigenheim gekauft haben und ­dazu grosse Schulden aufnehmen mussten.

Drauflegen müssen laut Hans Egloff auch Personen, die bewusst eine ältere Liegenschaft gekauft haben und diese über längere Zeit schrittweise renovieren wollen. Sie könnten die hohen Unterhaltskosten wider Erwarten nicht mehr abziehen, was ­rasch ins Gewicht fallen kann.

Kein Fünfer und Weggli mehr

Jedenfalls haben der Hauseigentümerverband und Egloff den ­reinen Systemwechsel bisher immer abgelehnt, gerade weil ein Teil der Eigentümer schlechter fahren würde als heute. In seinem letzten Vorstoss zum Thema hat Egloff das Problem so formuliert: «Ein genereller Systemwechsel ist keine sachgerechte Lösung, da damit unweigerlich eine Umverteilung zwischen verschiedenen Eigentümerkategorien erfolgt. Bestraft würden jene Haushalte, die sich eine Rückzahlung ihrer Hypothek nicht leisten können.» Die anderen, die genug Geld haben, werden ihre Schuld rasch ver­kleinern, wenn sich das steuerlich lohnt.

Der HEV Schweiz hat deshalb mehrmals Ideen lanciert, von denen möglichst ­alle Eigentümer profitieren ­würden. Beim letzten Anlauf schlug Egloff ein einmaliges Wahlrecht vor: Alle Eigen­tümer würden zuerst nach heutigem System Steuern zahlen, dürften dann aber individuell einmalig wählen, wann sie in ein System ohne Eigenmietwert und ohne Steuerabzüge wechseln.

Im Nationalrat fand dieser Plan eine knappe Mehrheit, der Ständerat hat den Vorstoss jedoch diesen Frühling versenkt: Die Mehrheit fand, die Hauseigentümer versuchten einmal mehr, den Fünfer und das Weggli herauszuholen.

Gut für Ältere, Reichere

Damit ist nun Schluss. Der HEV hat sich durchgerungen und will nun auf das Weggli – die Steuerabzüge – ganz oder fast ganz verzichten. Hans Egloff verhehlt nicht, dass der Entscheid unangenehm war. Dass es auch kritische Rückmeldungen gibt. «Doch die positiven überwiegen.»

Eine gute Nachricht wäre der Wegfall des Eigenmietwerts vor allem für viele ältere Hauseigentümer. Sie haben ihre Schulden oft weitgehend abbezahlt, können deshalb keine Steuerabzüge mehr vornehmen und versteuern folglich fast den ganzen Eigenmietwert.

«Bestraft werden jene Haushalte, die sich eine Rückzahlung ihrer Hypothek nicht leisten können», sagt Hans Egloff, Präsident Hauseigentümerverband Schweiz. Bild: Heinz Diener

Egloff betont, das Problem werde verschärft, weil die Banken seit einigen Jahren mehr Druck auf Rentner ausübten, ihre Schulden zurückzubezahlen. «Sie haben doppelt das Nachsehen: Sie müssen die Schulden amortisieren und gleichzeitig wegen des Eigenmietwerts mehr Steuern zahlen.» Diese Haushalte würden vom reinen Systemwechsel profitieren.

Kritik von Gewerblern

Anders gesagt: Der HEV Schweiz hat die Prioritäten geklärt. Weil eine Fünfer-Weggli-Lösung trotz vieler Anläufe nicht möglich war, bietet er nun Hand zu einer Reform, die tendenziell den älteren, besser situierten Haushalten entgegenkommt.

Das heisst aber noch lange nicht, dass eine solche Lösung im Parlament mehrheitsfähig ist. Viele Details sind noch offen, vor allem bei den Steuerabzügen. Diese sind nicht nur bei Eigen­tümern beliebt, sondern vor ­allem auch beim Baugewerbe, das davon profitiert, dass der Staat Unterhaltsarbeiten via Steuern faktisch mitfinanziert.

Hans ­Egloff berichtet, im Parlament habe er deswegen von verschiedenen Gewerbevertretern schon harsche Reaktionen erhalten. Sie warnten sinngemäss, dann werde zu wenig in die Häuser investiert. «Das ist Unsinn», sagt Egloff, «Eigentümer lassen ihre Liegenschaften sicher nicht verlottern, nur weil sie keine Steuerabzüge mehr machen können.»

(Berner Zeitung)

Erstellt: 14.07.2017, 06:14 Uhr

Nächster Angriff ist lanciert

Das Parlament nimmt zurzeit einen neuen Anlauf zur ­Abschaffung des Eigenmietwerts. Klar ist: Bei Ferien­häusern ­ändert sich nichts.

2010 hat der Bundesrat einen Vorschlag zur Abschaffung des Eigenmietwerts lanciert, der nun wieder aufs Tapet kommen könnte. Er ist kompatibel mit der neuen Positionierung des Hauseigentümerverbands (HEV) Schweiz.

Nach diesem Vorschlag wären mit dem Eigenmietwert auch die Steuerabzüge für ­Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abgeschafft worden. Eine Ausnahme sah der Bundesrat vor für Personen, die neu eine Liegenschaft kaufen: Sie hätten in den ersten zehn Jahren Steuerabzüge für ihre Hypozinsen vornehmen dürfen. Zudem hätte der Bundesrat die Steuerabzüge für energetische Sanierungen und denkmal­pflegerische Investitionen beibehalten.

Dieser Vorschlag ging damals aber vielen Bürgerlichen im Parlament zu wenig weit. Sie wollten, dass ein Teil der Unterhaltskosten weiterhin abzugsfähig bleibt. Am Ende fand die Vorlage des Bundesrats schon im Parlament keine Mehrheit.

Wie genau ein neuer Vorschlag aussehen muss, damit der HEV Schweiz ihn am Ende wirklich mitträgt, ist noch offen. Der Verband hält sich mit konkreten Eckwerten auffällig zurück, macht dafür diverse Anregungen. Zum Beispiel schlägt er vor, der Bund könne den Kantonen eventuell erlauben, Abzüge für Unterhalt oder Energiesparen vorzusehen. Damit würde sich der Konflikt in die kantonalen Parlamente verlagern.

So oder so soll es beim Bund rasch vorwärtsgehen. Die Wirtschaftskommission des Ständerats hat im Februar entschieden, selber eine neue Vorlage für die Abschaffung des Eigenmietwerts auszuarbeiten. Sie kann loslegen, sobald die Nationalratskommission grünes Licht gibt.

Die Marschrichtung stimmt mit den Vorschlägen des HEV überein. Vor allem ist man sich bereits einig, dass der Eigenmietwert nur für den Hauptwohnsitz wegfallen soll, nicht aber für Besitzer von Ferienhäusern. fab

Darum gehts

Sinn und Zweck des Eigenmietwerts sind rasch erklärt: Er soll die steuerliche Gleichbehandlung von Wohneigen­tümern und Mietern sicherstellen.

Man stelle sich zwei Personen in wirtschaftlich identischen Verhältnissen vor, wovon aber die eine 1500 Franken Miete pro Monat bezahlt, während die ­andere im Eigenheim wohnt. Der Wohneigentümer steht ­finanziell klar besser da, weil er keine Miete bezahlen muss. Deshalb wird der Eigenmietwert zu seinem Einkommen hinzu­gerechnet. Zuvor kann er jedoch die Kosten seines Wohneigentums – Hypotheken und Unterhalt – abziehen.

Theoretisch entspricht der Eigenmietwert den Einnahmen, die der Wohneigentümer bei Vermietung seiner Wohnung erzielen würde. Die Festlegung der Eigenmietwerte ist notorisch umstritten. Laut den ­Spezialisten des Bundes liegen die Eigenmietwerte deutlich unter dem Marktwert der ­Liegenschaften, womit der Staat auf diesem Weg das Wohneigentum fördere. fab

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