Banken sollen bei Hypotheken strenger werden

Aus Sicht der Nationalbank haben sich die Risiken im Immobilienmarkt verschärft. Grund sei eine zu lasche Praxis bei der Vergabe von Hypotheken.

Die Tragbarkeit werde bei der Baufinanzierung oft zu wenig beachtet, kritisiert die Nationalbank. Foto: Urs Jaudas

Die Tragbarkeit werde bei der Baufinanzierung oft zu wenig beachtet, kritisiert die Nationalbank. Foto: Urs Jaudas

Robert Mayer@tagesanzeiger
Franziska Kohler@tagesanzeiger

Die im Schweizer Hypothekar- und Immobilienmarkt schlummernden Risiken sind im vergangenen Jahr nicht kleiner, sondern grösser geworden. Dies ist die Kernbotschaft im jüngsten Finanzstabilitätsbericht der Schweizerischen Nationalbank (SNB), den ihr Vizepräsident Fritz Zurbrügg gestern in Bern vorgestellt hat. Sein Blick richtete sich einmal mehr auf den Bereich der Wohnrenditeliegenschaften – also Mehrfamilien­häuser, die von privaten und kommerziellen Käufern zwecks Geldanlage erworben werden.

Wie beunruhigt die SNB über die dort verzeichnete Zunahme der Risiken ist, zeigt sich daran, dass es Zurbrügg nicht mehr nur bei der Diagnose beliess. Vielmehr machte er erstmals deutlich, dass die Nationalbank «gezielte Massnahmen bei der Kreditvergabe im Segment der Wohnrenditeliegenschaften» befürworten würde. Gefragt an der gestrigen Medienkonferenz in Bern, an welche Massnahmen der SNB-Vize dabei denkt, blieb er eine konkrete Antwort schuldig. Ihm scheint etwa vorzuschweben, dass sich die Banken auf Massnahmen im Wege der Selbstregulierung einigen – wie bereits 2012 und 2014, als die Branche verschärfte Eigenkapital- und Amortisationsvorschriften beschlossen hatte.

Ein Drittel des Einkommens

Das vordringliche Problem gegenwärtig ist aus Sicht von Zurbrügg das Tragbarkeitsrisiko. Die Tragbarkeitsregel verlangt, dass die Kosten einer Immobilie ein Drittel des Einkommens nicht übersteigen dürfen, dies bei einem Hypothekarzinssatz von 5 Prozent. Der Stabilitätsbericht 2018 zeigt, dass diese Regel immer öfter geritzt wird. Bei selbst genutztem Wohneigentum ist der Anteil der neuen Hypotheken, bei denen die Kosten ein Drittel des Einkommens übersteigen, im letzten Jahr von 46 auf 49 Prozent angewachsen.

Im Fall der Wohnrenditeliegenschaften haben die Risiken noch stärker zugenommen: Bei 51 Prozent der letztes Jahr neu vergebenen Hypotheken an kommerzielle Investoren war die Tragbarkeitsregel nicht erfüllt – 2016 waren es erst 37 Prozent gewesen. Für Hypotheken an private Investoren wurde die Regel gar in 54 Prozent aller Fälle nicht eingehalten, verglichen mit 49 Prozent im Jahr 2016. Wendet man die Tragbarkeitsregel auf Renditeobjekte an, muss man die Nettomieteinnahmen den Kosten für die Liegenschaft gegenüberstellen.

Um die Risiken bei Wohnrenditeliegenschaften zu reduzieren, könnte man bei der Amortisation ansetzen, sagt Fredy Hasenmaile, Leiter Real Estate Economics bei der Credit Suisse. «Dadurch werden die Kreditnehmer verpflichtet, einen Teil ihrer Gewinne zur rascheren Rückführung der Hypothek zu verwenden.» Zielführender wäre es laut Hasenmaile jedoch, wenn die Regulatoren direkt auf Banken zugehen, die aus ihrer Sicht bei der Hypothekenvergabe zu sorglos sind.

Bestehende Regeln einhalten

Laut Stabilitätsbericht vergeben vorab inlandorientierte Banken, also Kantonalbanken oder die Raiffeisen-Gruppe, immer noch fleissig Hypotheken. Letztes Jahr wuchs das Kreditvolumen bei ihnen um 4 Prozent. Über alle Banken hinweg betrug das Plus 2,7 Prozent. Bei den Kantonalbanken nahmen die Hypothekarforderungen um 3,9 Prozent zu. «Ein Wachstum der Hypothekarausleihungen, das leicht über der Wachstumsrate des Marktes liegt, muss nicht gleichbedeutend sein mit höheren Risiken», sagt Kantonalbank-Verbandsdirektor Hans-peter Hess – «genauso wie unterdurchschnittliches Wachstum andere Gründe haben kann als nur die risikomässige Beurteilung der vorgelegten Geschäfte.»

Raiffeisen nahm zum jüngsten Bericht der SNB keine Stellung. Just sie war im Stabilitätsbericht 2014 namentlich genannt worden, weil sie damals nach Ansicht der Nationalbank im Hypothekargeschäft besonders stark ins Risiko gegangen war.

Kredite mit quasi doppeltem Risiko «sind besonders anfällig für eine allfällige deutliche Zinserhöhung, gekoppelt mit einer Immobilienpreiskorrektur.»Fritz Zurbrügg

Anders als die SNB hält Donato Sco­gnamiglio, Chef des Immobilienberaters IAZI, wenig von neue Regulierungen. Stattdessen müssten die bestehenden Regeln eingehalten werden. «Gewisse Finanzierer sind bei der Vergabe von Hypotheken eher grosszügig», sagt Sco­gnamiglio. Das Problem liege aber nicht primär bei den Banken, sondern bei den Hauskäufern. Im Fall von Mehrfamilienhäusern sind das oft Pensionskassen, die ihre Gelder grossenteils in Immobilien stecken, weil andere Anlagen kaum Rendite abwerfen. «Sie brauchen keine Bank für die Finanzierung. Darum gelten auch andere Regeln, und die Risiken werden unterschätzt», sagt Scognamiglio.

Der SNB-Stabilitätsbericht legt den Finger auf einen ganz anderen Punkt: Das Tragbarkeitsrisiko verschärft sich noch wegen der relativ kurzen Laufzeiten bei Hypotheken für Renditeobjekte, die an kommerzielle Investoren vergeben werden. 45 Prozent der neu gesprochenen Kredite weisen Fristen von weniger als einem Jahr auf – entsprechend rasch würden Zinserhöhungen auf die Kosten der Investoren durchschlagen und die Immobilienrenditen belasten.

Hinzu kommt, dass bei einem erheblichen Teil der Hypotheken für Renditeliegenschaften neben dem Tragbarkeits- risiko auch noch das Belehnungsrisiko hoch ist. Letzteres setzt die Hypothek in Relation zum Wert der Immobilie. Solche Kredite mit quasi doppeltem Risiko «sind besonders anfällig für eine allfällige deutliche Zinserhöhung, gekoppelt mit einer Immobilienpreiskorrektur», warnte Fritz Zurbrügg.

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