New York verschärft Mietkontrolle – Vermieter sind alarmiert

Neue Regulierungen bedrohen das Geschäftsmodell der Hausbesitzer im US-Bundesstaat. Ähnlich wie in Berlin wird unterbunden, dass Vermieter die Preise beliebig erhöhen dürfen.

Die Reform soll die Mieter gegenüber den Vermietern in New York besser schützen. Foto: Getty Images

Die Reform soll die Mieter gegenüber den Vermietern in New York besser schützen. Foto: Getty Images

Martin Suter@sonntagszeitung

Das neu ungebremst progressiv politisierende Parlament des US-Gliedstaats New York hat unlängst die Regeln für Wohnungen mit stabilisierten Mietzinsen derart verschärft, dass die Hauseigentümerverbände den Niedergang von ganzen Stadtteilen befürchten.

Die Stossrichtung der Reform gegen die Wohnungsnot gleicht jener in Berlin. Dort hat die rot-rot-grüne Regierung im Kampf gegen den Trend, gewöhnliche Stadtviertel zugunsten zahlungskräftiger Bewohner aufzuwerten (Gentrifizierung), einen Mietpreisdeckel ins Auge gefasst.

In New York wurden Reformen im Immobiliensektor lange von einer republikanischen Mehrheit im Senat des Gliedstaats abgewehrt. Da die Demokraten seit letztem November beide Kammern der Legislative und das Gouverneursamt beherrschen, ist diese Bremse weggefallen. Das wichtigste Resultat der Veränderung sind die neuen Mieterschutzregeln, erlassen für rund 2,4 Millionen Menschen in knapp einer Million Wohnungen mit reguliertem Zins.

«Es ist alles vorbei. Man darf die Mieten nicht anheben. Man darf nicht deregulieren.»Lazer Sternhell, Immobilieninvestor

Die Reform baut auf einer für beinahe die Hälfte aller Mietwohnungen in New York geltenden Regulierung auf. Sie schreibt seit Jahrzehnten vor, dass die Mieten der betroffenen Wohnungen jedes Jahr nur um einen fixen Prozentsatz erhöht werden dürfen. Bestimmt wird er von einer Richtlinienbehörde, deren neun Mitglieder vom Bürgermeister eingesetzt werden. Vorletzte Woche legte die Behörde die neusten Zahlen fest: 1,5 Prozent für einjährige und 2,5 Prozent für zweijährige Mietverträge. Bei der Reform setzten sich Mieterschutzgruppen auf der ganzen Linie durch. Nun würden «Jahrzehnte ungezügelten Missbrauchs durch Vermieter umgekehrt und der dringend nötige Schutz für Hunderttausende Mieter gesichert», sagte die Rechtshelferin Adriene Holder der «New York Times».

Mietervertreter schätzen insbesondere, dass Vermieter jetzt die Zinse bei Mieterwechseln nicht mehr um bis 20 Prozent erhöhen dürfen. Verbilligte Vorzugsmieten können bei Vertragserneuerungen nicht mehr wie bis anhin bis zur Maximalgrenze angehoben werden, was in manchen Fällen zu Erhöhungen von über 100 Dollar führte.

Mieterverbände zeigen sich auch zufrieden, weil neu bei Renovationen der Wohnung oder des Gebäudes die Zinse nur um 2 Prozent erhöht werden dürfen. Hauseigentümer sind über diese Einschränkungen «schockiert». Sie können auch nicht fassen, dass die bislang geltende Mietzinsgrenze von monatlich 2774 Dollar wegfällt, oberhalb der eine Wohnung aus dem Schutzregime entlassen wird. «Es ist alles vorbei», sagte der Immobilieninvestor Lazer Sternhell dem «Wall Street Journal». «Man darf die Mieten nicht anheben. Man darf nicht deregulieren.»

Riegel für Spekulanten

Die Reform vereitelt ein lukratives Geschäftsmodell. Vor allem Mietgebäude in Manhattan wurden bislang gern mit der Aussicht erworben, dass zinsregulierte Wohnungen allmählich in den freien Markt übergehen. Hausbesitzer haben in den vergangenen 25 Jahren 300'000 Wohnungen dereguliert. Doch das ist jetzt vorbei. Laut «Wall Street Journal» hat eine Maklerfirma den Verkaufspreis eines Gebäudes mit 22 teils leer stehenden Wohnungen bereits um 17 Prozentreduziert.

Über die längerfristigen Konsequenzen der Reform wird gestritten. Mieterschützer glauben, dass nun ärmere Stadtteile wie die Bronx Menschen mit niedrigem Einkommen erhalten bleiben. Vermieter sehen indes voraus, dass es sich für Hauseigentümer bald nicht mehr lohnen wird, regulierte Wohnimmobilien zu halten. Sie würden ihre Gebäude vernachlässigen, lautet die düstere Voraussage. Stadtteile würden veröden wie in den 1970er-Jahren, als wegen vieler Brandstiftungen der Satz umging: «Die Bronx brennt.»

Stadtteile würden veröden wie in den 1970er-Jahren, als wegen vieler Brandstiftungen der Satz umging: «Die Bronx brennt.»

Angesichts der anhaltenden Attraktivität der grössten US-Metropole sind solche Kassandrarufe verfrüht. Die Frage bleibt jedoch, wem die Reform am stärksten hilft. Eine Untersuchung hat ergeben, dass sich die regulierten Mietzinse in äusseren Stadtteilen kaum von jenen des freien Markts unterscheiden. In Manhattan jedoch waren die Marktmieten im Schnitt 53 Prozent höher als die stabilisierten.

Von den Limiten profitierten nicht weniger als 2800 Haushalte mit einem Jahreseinkommen von über 200'000 Dollar. «Wohlhabenden älteren Mietern» helfe die Reform am meisten, schreibt das «Wall Street Journal».

Die mietpolitischen Fronten in New York verlaufen ganz ähnlich wie in Berlin. In der deutschen Hauptstadt schlägt der Senat gar vor, ab 2020 für fünf Jahre sämtliche Mietzinse einzufrieren. Damit würden Wohnungen ein sozialistisches Mangelprodukt, kritisieren bürgerliche Politiker. Es wäre verheerend, den Mietzinsdeckel nach einem Vorschlag der SPD auf ganz Deutschland auszudehnen, erklärte der AfD-Abgeordnete Harald Laatsch. «Keine einzige neue Wohnung entsteht durch diese Gagapolitik.»

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