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Oben am Mutschellen sind Eigenheime rar und teuer

Die Region Bremgarten und Muri bietet sich für Eigenheimkäufer als preiswerte Alternative zum Knonauer Amt an. Selbst der Traum vom frei stehenden Haus lässt sich dort erfüllen.

Bremgarten AG. - «Do isch Kuenz im Moment in Bünze bi Boswil» - der Sketch des verstorbenen Kabarettisten César Keiser hatte die beiden Dörfer im Aargauer Freiamt 1962 auf einen Schlag schweizweit bekannt gemacht. Den grossen Run brachte die Bekanntheit aber nicht. Mit etwas mehr als 900 Einwohnern (Bünzen) und gut 2300 Einwohnern (Boswil) sind die Dörfer überschaubar geblieben. Das erklärt, weshalb sich die Nachfrage nach Immobilien und damit das Preisniveau in Grenzen halten. Im Rating des «Tages-Anzeigers» für die Region Bremgarten und Muri belegen die beiden Dörfer Ränge im hintersten Viertel, und auch im Gesamtrating für den Wirtschaftsraum Zürich («Tages-Anzeiger» vom 12. März 2009) gehören sie zu den Schlusslichtern. Entsprechend günstig sind in Bünzen und Boswil dafür Immobilien zu haben. Gemäss den Erhebungen der Zürcher Kantonalbank, welche die Daten fürs Regionenrating des «Tages-Anzeigers» errechnet, kostet dort beispielsweise ein Einfamilienhaus gerade mal 720 000 Franken.

Auffangbecken für Zürich und Zug

In den Topgemeinden der Region oben am Mutschellen müsste man dafür gut eine Million Franken auf den Tisch legen. «In den kleineren Dörfern in der Region lässt sich der Traum vom frei stehenden Einfamilienhaus auch mit einem durchschnittlichen Einkommen noch erfüllen», sagt Beat Villiger, Makler bei Feldmann Immobilien in Muri.

Stark geprägt wird der Immobilienmarkt der Region durch die Nähe zur Stadt Zürich, zum Knonauer Amt und zum Kanton Zug - drei Gebiete mit hohen bis sehr hohen Immobilienpreisen. Entsprechend ziehen die angrenzenden Aargauer Gemeinden mit ihren tieferen Immobilienpreisen die Käufer an.

Besonders ausgeprägt zeigt sich das am Mutschellen, dem Hügelzug, der das Limmat- vom Reusstal trennt. Dort locken zum einen die Aussichtslagen mit Südorientierung, zum anderen die Nähe zur Stadt Zürich. Seit der Eröffnung des Uetlibergtunnels fahren sogar Direktbusse über die Autobahn zum Bahnhof Enge, und die Schmalspurbahn nach Dietikon ist Teil des Zürcher S-Bahn-Netzes (S 17). «Ein Grossteil der Immobilienkäufer am Mutschellen ist stark nach Zürich orientiert», sagt Marcel Stäuble, Geschäftsführer von Re/Max Berikon. Nicht wenige der Käufer seien Neuzuzüger aus Zürich oder Zug. Die Nachfrage in den Gemeinden am Mutschellen ist gross, doch das Angebot ist knapp: «Es kommen nur wenige Liegenschaften auf den Markt, und das Bauland ist fast aufgebraucht», sagt Felix Irniger, Gemeindeschreiber von Widen, einer der Topgemeinden in der Region. Doch nicht nur am Mutschellen, sondern auch im Reusstal selber sind Immobilien gefragt: «Die Lagen rechts der Reuss stehen ganz oben auf der Wunschliste der Käufer, doch auch auf der linken Seite laufen die Verkäufe gut», sagt Anton Albisser von Re/Max Wohlen.

Anti-Aargau-Reflex

Das gilt auch für die Gemeinden weiter im Süden, nur einen Steinwurf vom Knonauer Amt entfernt. Im Gegensatz zu den Gemeinden am Mutschellen sind hier die Preise aber um einiges moderater. Mit unter 800 000 Franken für ein Einfamilienhaus und um die 600 000 Franken für eine Eigentumswohnung bewegen sich die Preise auf wesentlich tieferem Niveau als in den benachbarten Zürcher Gemeinden des Knonauer Amts. Damit hält ein Trend an, der sich bereits im letzten Regionenrating im Mai 2008 abzeichnete und sich nicht rational erklären lässt: Die Gemeinden auf der Aargauer Seite verfügen über ähnliche Lagequalitäten wie diejenigen auf der Zürcher Seite und werden ab November genau so von der Eröffnung der A 4 profitieren. Und auch die Steuerunterschiede sind für Normalverdiener marginal. «Ich vermute einfach, dass es für viele Zürcher immer noch nicht infrage kommt, in den Aargau zu ziehen», sagt Immobilienmakler Beat Villiger von Feldmann Immobilien in Muri. Eine Aversion, die man relativ teuer bezahlen muss. Während ein frei stehendes Einfamilienhaus in Merenschwand 790 000 Franken kostet, sind es im rund zwei Kilometer entfernten Obfelden 980 000 Franken.

Wer von den preiswerten Immobilien auf der Aargauer Seite der Reuss profitieren will, findet beispielsweise in Muri eine gute Alternative. Mit rund 6600 Einwohnern hat die Gemeinde eine gewisse Grösse und die entsprechende Infrastruktur wie etwa einen Bahnhof. Und mit der Eröffnung der Autobahn A 4 rückt Zürich massiv näher, denn die Einfahrt in Affoltern am Albis lässt sich von Muri aus schnell erreichen.

Auch sonst stimmt das Angebot gemäss Rating: Die Einkaufsmöglichkeiten und die Zahl der Arbeitsplätze sind im regionalen Vergleich Spitze, die Steuern halten sich im vernünftigen Rahmen und das Angebot auf dem Immobilienmarkt ist ausreichend gross.

In absehbarer Zeit dürften sogar noch weitere interessante Objekte dazukommen, denn derzeit läuft im Gebiet Bachmatten die Einzonung von 6300 Quadratmeter Land an Südhanglage. Und wer Lust hat, kann von dort aus auf einer Velotour gemütlich den Spuren von César Keiser folgen und in den Nachbargemeinden Boswil und Bünzen vorbeischauen.

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